如何提升住宅项目的品质?来看品质房企万科、金茂、旭辉的做法

如何通过设计创新,提升住宅项目的品质,从而产生溢价或缩短销售时间,这一直是业内的热门话题。

目前业内住宅项目较难突破的3个瓶颈分别是:

①空间瓶颈:谁都知道景观大、间距宽,看起来高档。谁都知道配套齐全,房子更好卖。可是地价越来越贵,不把可售面积最大化,就很难赚钱。如何才能既做出足够的可售面积,又创造出超美的景观、齐全的配套?

②精神瓶颈:目前几乎所有房企都试图通过社区内的硬件设计,满足客户的精神需求。可有的项目硬件就是销售时起了点噱头的作用,过后就成了摆设。到底怎样的硬件,才能持续满足客户的精神需求,从而带来更多老带新,带来项目二期、三期的溢价呢?

③室内创新瓶颈:如果说社区内的创新,是怕创不到点子上。那么室内的创新,就总感觉是走到了尽头。毕竟,户型的样式万变不离其宗,人的基本需求也就那么多。

上面3个瓶颈,确实很难突破,但不等于没法突破。万科、金茂、旭辉等名企,近年来就分别有不少突破,明源君下面举例来说。

提升住宅项目品质的3条捷径!万科、金茂、旭辉不传之秘

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美化周边公共区域为业主创造“可用”环境从而突破空间瓶颈

想要突破空间瓶颈,就不能执着于“拥有”,而要想着“使用”。其思路就是:

在红线外,为小区业主创造各种景观和配套。虽然这些景观和配套别的市民也可以使用,但因为离小区最近,小区业主受益最大。

明源君下面举3个项目的例子来说明这个问题:

先来说万科北京观承大家项目。

拿地之初,观承项目地块及周边的环境,大致方位如下图所示,其中比较重要的资源,是方氏渠、温榆河、湿地,和项目中间的一块代征绿地:

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在“改造周边环境,多方共赢,让小区业主成为最大受益者”的思想指导下,万科对“观承.大家”周边环境进行了3大改造:

1、把方氏渠的一段改造得更整齐了,并在河边添加了很多儿童活动设施。

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2、在通往小区的市政路两边种满了笔直的法桐,让这条路变成了一条充满仪式感的“法桐归家大道”。

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3、把项目地块边的那块代征绿地,做成了一个充满诗意的公园“鹿鸣公园”。

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上面这些景观,都非“观承.大家”业主所独有,别的市民也都可以去,但是“观承.大家”业主无疑是最大的受益者。

再来说贵阳的“中铁阅山湖云著”项目。

其项目主入口前,有一个无缝对接的公园,如下图所示:

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公园是典型的喀斯特地貌,开发的过程中,中铁没有粗暴地推平它,而是保留了这些很有地方特色的地质结构。公园里大部分地方如下图所示。

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因为公园和项目无缝对接,项目的业主们,无疑就成为最大的受益者。

第三来说说北京金茂府。

在该项目附近,金茂先后一共拿下了7个地块,如下图所示。

提升住宅项目品质的3条捷径!万科、金茂、旭辉不传之秘

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最终,金茂参照国际BLOCK街区生活模式,在东西约一公里、南北约一公里的两条轴线旁,在七个地块上集成墅区、学府、医疗、养老、商业(会所)、城市公园、地铁、街坊空间等八个维度的资源,满足了90%优质生活所需。

北京道路拥堵严重,北京金茂府的业主却可以步行在1公里内解决大部分生活需求,从而更从容的生活。

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根据社群需求设计精神空间入住后不断优化就可以突破精神瓶颈

现在很多社区内的活动空间,是操盘手根据自己的想法,想当然的进行了全部的安排。可是,你又不是上帝,你喜欢的,业主不一定喜欢,你安排的,未必就是对的。很多调研报告,也不过是在迎合甲方领导的想法。

1、要设计出好的活动空间,就要从社群本身的需求出发。

作为国内社群活动佼佼者,阿那亚在有社群以后,下一步要做什么建筑,都要在社群里讨论,不断修正。比如,要修一个美术馆,就问大家觉得怎么样。社群反响不强烈,就说明日后使用率可能不高,就要修正,最后变成了美术馆主题的早餐厅,可以看着日出吃早餐。

2、要设计出好的活动空间,就要给建筑留白,让它未来拥有更多可能

建筑有3次生命:第一次是从理念到图纸;第二次是从图纸到实体;第三次则是建筑和人的互动。很多建筑,没有第三次,因此变成使用率很低的建筑。

阿那亚的每个公共建筑,设计的时候就要考虑它能不能成为一个自由空间、万能空间,能不能在建筑本体之外,带给人们更多生活延展的可能性。比如,因为发现孩子们冬天没有室内活动空间,阿那亚把会所的20间客房改造成了儿童餐厅…

建筑本身没有改变,但功能越来越多,最典型的当然是“孤独图书馆”。图书馆现在除了是阅览场所,还是“社区家史博物馆”。

更让人觉得有意思的是,图书馆还是一个社区文化空间,经常会有业主们演节目、搞音乐会,也有外来的音乐家们举办如四重奏、钢琴独奏等音乐活动,为什么呢?因为图书馆的设计有弧度空间,音效特别好。

提升住宅项目品质的3条捷径!万科、金茂、旭辉不传之秘

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而且,图书馆因为自己的高品位和知名度,成为北京很多时尚产品开产品发布会的一个地方。宝马迷你、鄂尔多斯,爱马仕、万宝龙,都在图书馆拍片子、开发布会。这样的多种用途,是建设图书馆时完全没有想到的。

3、设计出好的活动空间,可以考虑“传统功能 精神功能”

旭辉CIFI-6产品,创造性地引入了“缤纷格子”这种形式。格子安放在小区里露天的绿地上、花园里,是透明的。不管晴天雨天,大家都可以在里面活动。格子里的活动,在社区里行走的住户,乃至在楼上观景的业主,都可以看见。

格子的大小,是3.6*3.6米,标准化的。2个盒子、3个盒子、4个盒子,可以进行不同的组合、实现不同的功能。

下图是2个格子组成的公共健身房内部的陈设:

提升住宅项目品质的3条捷径!万科、金茂、旭辉不传之秘

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熟悉社交理论的地产人都知道,让人参与社会活动的前提,是让他们看到活动,比如孩子看到一群孩子玩耍就会自动加入。而社会距离(1.30~3.75m)是朋友、熟人、邻居、同事等之间日常交谈的距离。创造接近社会距离(1.30~3.75m)的机会,就能促成陌生人之间的社交。

而旭辉社区内的各种设计,都是在向这个维度靠拢,比如其“缤纷格子”的大小,是3.6*3.6米。2个格子组成的公共健身房的陈设,人与人的距离正好在1.30~3.75m之间。

这样一来,透明的健身格子就达成了3个目标:

1、 拥有传统健身功能,这是一种刚需,因此不会空置;

2、 让楼上业主看到别的业主在运动,因此也想加入进去;

3、 加入运动的业主,因为距离合适,很自然就会认识,成为朋友。

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采用各种新技术突破室内创新瓶颈

室内空间有限,想完全凭借自己的思维,作出别人所没有的创新,确实很难。

可如果是凭借技术的力量,就又完全不一样了。

很多老大难问题,过去就是因为没有相关技术,或者技术费用昂贵无法推广,而未能解决。现在如果通过技术创新解决了相关问题,也就突破了瓶颈。而且,这种技术创新很多时候还会同时带来设计、观感上的极大优化。

明源君下面举一些例子来说明这个问题。

很多人回家,找停车位都要半个小时。

而龙华金茂府的车库,在用铝合金打磨而成的吊顶缝板中间藏有灯带。业主的汽车通过车牌自动识别进入地下车库时,系统会识别车辆所属业主及居住的楼栋信息,通过灯带指引业主到离该楼栋最近的空车位停车。

提升住宅项目品质的3条捷径!万科、金茂、旭辉不传之秘

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别墅地下室的潮湿、发霉问题是个顽疾。

万科 “观承.大家”的地下大厅,则通过新技术,彻底如何消灭了潮湿、发霉的问题。其采用的是“电渗透智能防渗除湿”技术。这个技术通过埋设在混凝土结构内的阳极、埋设在混凝土结构外的阴极,形成电磁场,水分子在电磁场作用下,只能向外运动,而无法进入建筑结构内,从而使建筑长期处于干燥状态。其原理如下图所示:

提升住宅项目品质的3条捷径!万科、金茂、旭辉不传之秘

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这种技术耗电量很少,系统使用寿命长达30年。该项目所用的系统,则是升级过的智能系统,它不用人工控制,而是自动防御性的:

提升住宅项目品质的3条捷径!万科、金茂、旭辉不传之秘

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有了这套系统,该项目的地下大厅就永远不会潮湿,更不会发霉。

一般的空调,存在两个“不自然”的问题:

第一,不能换气。关门闭户使用空调时,室内空气就不会清新;

第二,冷热不均。风口的位置很冷,远离风口的位置则比较热。一个人身体左侧和右侧感觉不同,头顶和脚底感觉也不同。

人是恒温动物,有一个体温调节系统,冷热感受由不同的神经末梢检测,并通过毛孔的缩放来控制汗液的挥发达到保暖和散热的效果。冷热不均时,人体的温度调节系统会出现紊乱,不知道该保暖还是该散热。这样一来,人就会觉得难受,始终达不到自然的舒适程度,还容易生病。

朗绿科技的舒适解决方案,通过技术手段在室内模拟自然环境。比如说,用“被动房”技术实现建筑本身的隔热保温,减少人工“主动”干涉。

提升住宅项目品质的3条捷径!万科、金茂、旭辉不传之秘

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如果有不足的地方,再通过三恒系统和新风系统进一步调节。这样一来,住宅内部所有位置的温度就很接近,没有身体不同部位感受温度不同的情况。室内四季如春,无论哪个季节都很舒适。

传统装修,不管是砸墙还是敲地面,都会伤及住宅本体,房屋寿命也因此减少。而且一般都是要几个月才能完工。

万科东望项目里,通过预设“快装”系统解决了这个问题。

以墙面为例,在主体结构之上,安装一层龙骨,再外面才是装修所用的墙板,如下图所示:

提升住宅项目品质的3条捷径!万科、金茂、旭辉不传之秘

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而地面,则是用可以升降的地面调平件和主体接触,并找平,如下图所示:

提升住宅项目品质的3条捷径!万科、金茂、旭辉不传之秘

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整个房子的天花板是集成式吊顶、门窗是装配式门窗,乃至洗手间化妆镜都是易拆卸的。

这样的结构下,如果要拆除某些隔墙,换墙板、地板、天花板,乃至重新走水电,都只需要拧几个螺丝就可以实现。如果只是拆换部分隔墙,速度非常快,而且不需要再砸墙砸地面,不会伤及主体。

这样一来,万科东望项目的房子的装修、改造,都是一件很简单也很快的事情。

当下,主流客户从刚需变成了改善,供需相对平衡,客户对房子也越来越挑剔,对室内和公共区域的要求也都越来越高。

房企对待房屋质量态度的不同,让不同房企之间的产品品牌差距越拉越大。而产品、服务等品牌,决定着老带新和复购的比例。没有产品力的房企,也就没有未来。

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THE END
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