哪些售楼处不用拆?哪些售楼处必须拆掉?提前做好规划很重要

完成销售任务之后,售楼处怎么办?很多人的第一反应就是:拆!市场好的时候,售楼处作为项目的门面,用来赢得客户的好印象,完成任务之后拆除,并无不妥。

但在行业整体利润率不断下降、黑天鹅灰犀牛越来越多的当下,投入几百几千万的售楼处用完就拆,就很尴尬了。

重点说2件事情:

1.哪些售楼处必须拆掉?必须要拆的售楼处如何缩短工期、降低成本?

2.哪些售楼处不用拆?不用拆的售楼处如何持续为项目作出贡献?

这5种售楼处,不得不拆

售楼处为什么要拆?

这中间有很多影响因素,有主动的也有被动的,总的来说,有以下5种原因……

一、售楼处本身不合格,无法满足销售需求,必须拆除重做

一些项目由于前期定位不清晰、施工缺乏统筹安排等原因,不仅影响了售楼处最终的呈现效果,还可能对项目销售造成负面效果。

这类售楼处,在项目开盘前就必须拆除重做。

二、项目主动打造要拆的售楼处,命运一开始就已注定

从拿地到正式销售中间有一个过程,很多项目都会想各种办法在项目开工之前,搭建一个临时售楼处来做形象展示,尽快蓄客。售楼处从搭建之日起,就注定要被拆除。

这些售楼处一般是在“别人的地”上搭建的,比如租用周边的写字楼、商铺,所在城市的大型展馆等,或者在政府绿地、核心商圈广场上搭建。因为所用的地都不是自己的,这些临时的售楼处,大部分使用半年到一年后,或者等项目现场的售楼处完工开放后,就必须拆除。

而在项目现场打造的售楼处,需要考虑其承载接待、展示等多种功能,营造未来生活场景,对场地大小、层高、地理位置等方面的要求比较高。

如果项目没有规划此类空间,也必须要占用其他建筑或者绿化的空间来做临时售楼处。这些售楼处建设之初,就知道最终会被拆除,以把空间还给规划中的其他建筑。

三、利用配套空间打造,却没有考虑充分考虑配套功能

很多项目利用自身配套的会所、幼儿园、生鲜市场等配套空间来打造售楼处,但最初建设的时候又只考虑完成销售任务,装修设计、空间布局等很难满足未来配套的需求,需要拆除重装。

四、缺乏积累,无法持续运营

近几年,越来越多项目都开始注重精神文化氛围的营造,将售楼处打造为精美的图书馆、美术馆、艺术馆等,原本打算作为项目配套继续保留下来,但是因为缺乏积累,没有持续运营的能力,销售任务完成之后,不得不重新规划。

五、违反当地建筑规定

由于不了解所在城市的相关规定,或者想打擦边球,有的项目建好售楼处后成了违规建筑,不得不拆除,这种低级错误时有发生。

被迫拆除的售楼处,明源君就不展开论述了,项目策划时想清楚一些就可以避免类似问题出现。

明源君下面说说,项目主动打造临时售楼处,如何在保证效果的情况下,缩短工期、降低成本。

又好又快打造临时售楼处的3种模式

保利、龙湖、旭辉等房企的临时售楼处,利用模块化元素、装配式技术、轻型材料等,缩短工期、降低成本的同时,也保证了现场效果,值得大家借鉴。

一、工厂预制 模块化 集约,现场5天即可安装一个临时售楼处

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

图片来源:江苏旭辉这是旭辉江苏某项目采用模块化设计搭建的可移动售楼处,用于在城市中心、核心商圈进行临时性的展示,现场3天完成全部吊装,1天完成软装摆放,大大缩短了建造周期。可以反复使用,减少资源浪费。

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

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图片来源:江苏旭辉这个可移动售楼处的3个盒子单元、2个L型连廊、1个U型雨棚都是工厂预制化生产的。据了解,盒子单元还可以快速变形收缩至集装箱大小,方便卡车运输。

下面是保利的一个项目利用功能模块搭建的可拆卸售楼处,现场安装也只用了5天时间。

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

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图片来源:霍普股份售楼处载体是由洽谈区、后勤区及灰空间三个功能模块拼接起来的,含6个基本模块箱体,总面积294平方米,外立面采用可更新表皮。

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

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功能模块分析图,图片来源:霍普股份据说,售楼部的体量可以随着营销需求而加大。通过增加基本模块箱体数量,可以进一步形成约500平方米的售楼部,甚至可组装上千平方大体量售楼部。

而再次使用的时候,只需要拆除防水相关的部分即可,如果合理的选用建筑及室内材料内可以将损耗率降低到10%以下。

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

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图片来源:POLY设计汇这种集成模组模式打造的售楼处,项目现场的基础施工、园林施工并行,土建结构和精装施工同期在工厂完成,一次投入可以多次使用,降低了售楼处的设计及施工成本,也缩短了售楼处开放的时间。

二、更换外立面,集装箱也可以打造有档次的豪宅售楼处

可能有人会说,对面积、品质要求更高的豪宅售楼处,就不适合模块化快速建造。其实不然。

早前,明源君就介绍过广州龙湖某豪宅项目的集装箱售楼处,从设计、生产、安装到竣工开放,工期不到60天。

沙盘展示区做成了一个层高 6 米的通高空间。展示区由 4 个长 12 米、宽 3 米、高 3 米的集装箱构成,对重合处的横梁切除后进行有效加固,确保结构安全。

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

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有别于以往集装箱售楼处的工业化风格,这个临时售楼处在外立面上也进行了创新,利用铝板、玻璃幕墙等做出售楼处的“第二层肌肤”,用简洁舒展的建筑线条和精致的内饰把集装箱消化地得不留痕迹。三、利用轻便材料,缩短建设工期

上面提到的两种售楼处,都需要给设计和工厂预留一定的时间。在工期非常紧张的情况下,还可以使用轻便的材料来建造售楼部。

例如,保利某项目的临时售楼处就采用了减轻构建重量的轻便材料来加快建造速度。建筑立面中大量使用了白色铝方管,建筑LOGO、标识等一些构件为金色不锈钢。最终,这个售楼处从场地处理到样板间开放的全部建造时间,只用了25天。

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

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图片来源:POLY设计汇永久保留的售楼处核心是要做好未来功能规划

客户所见即所得,花一份钱干两件事

过去,售楼处大多是为了完成销售任务而存在的。

现在,越来越多的售楼处都作为未来项目配套来打造,比如售楼处 图书馆、售楼处 超市,售楼处 幼儿园等,这些售楼处重视功能和体验,兼顾美感。

客户买房时看到的场景,入住后还在,真正做到了所见即所得……

一、功能、空间都基本不变的售楼处,要注意持续运营

比如,旭辉山东某项目利用幼儿园场地打造的售楼处,考虑到项目滨海的特色和幼儿园的功能,展示面选择了卡通的章鱼造型,非常有记忆点。销售阶段是儿童主题体验馆,后期稍微调整一下,可以正式作为幼儿园使用。

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

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售楼处展示面,图片来源:江苏旭辉这个售楼处的内部装修和外部展示面都是统一的风格,里面设有滑梯、海洋池、蹦蹦床等儿童游乐设施,沙盘展示设在中庭的中心场地。对有孩子的家庭来说,吸引力非常大。

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

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售楼处内部,图片来源:金盘网除了作为未来项目配套外,一些项目的售楼处由于建筑造型设计独特,成为一个地标性的存在。这些网红售楼处自带流量,让人忍不住拍照发朋友圈,为项目带来持续的溢价。比如麓湖生态城打造的麓湖艺展中心。

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

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图片来源:麓湖生态城需要注意的是,这些配套空间需要具备持续的运营能力,否则就会像一开始提到的那样,最终还是逃不开被拆除的命运。

二、空间基本不变、功能改变的售楼处,设计时要注意功能的复合

有的售楼处为了显示豪华大气,刻意弄大面积挑高空间,但未来配套使用时需要重新建造。而如果售楼处设计考虑到未来的使用,就可以有效避免二次建造。

以上海万科合作的某项目售楼处为例,这个售楼处一楼设置为生活体验中心,销售部分放在了二楼,沙盘展示区没有过分挑高,整个售楼处用互动多媒体、智能应用、智能化生活方式替代了传统样板间。据说,这个售楼处以后是项目的生鲜市场,未来使用时主体改造少。

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

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一楼的体验中心,图片来源:峻佳设计

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

二楼的销售部分,图片来源:峻佳设计中铁的一个项目用幼儿园配套来打造售楼处,考虑到幼儿园在日照、疏散、功能等方面有诸多严格的要求。

项目将幼儿园分为两期建设,售楼处利用幼儿园一期和搭建临时样板房来呈现,销售任务完成后,再进行幼儿园二期建设,减少后期成本投入。

砸几千万才修起来的售楼处,一定要被拆掉吗

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图片来源:致逸设计临时售楼处、示范区,过去很多时候是不得已而为之。

卖完之后就拆除,对企业来说损失了成本;对社会来说,很不绿色环保;对客户来说,入住后看到的场景和买房时不同,体验也不太好。

目前,改善需求取代刚需成为主流,客户体验越来越重要。项目档次越来越高的情况下,临时搭建一个售楼处,并不能充分展现项目的特点和气质。

随着一些项目从快周转变成中周转,再加上现房销售项目越来越多,永久保留的售楼处也会越来越多。

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THE END
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